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Erreurs sur TEG : ce que tout le monde devrait savoir sur son prêt

Erreurs sur TEG : ce que tout le monde devrait savoir sur son prêt

Erreurs sur TEG : ce que tout le monde devrait savoir sur son prêt 150 150 Finamaster

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Au cours des vingt dernières années, les banques françaises ont réalisé de nombreuses erreurs sur TEG dans la rédaction des contrats de crédits immobiliers.

Le Taux effectif global (TEG) de 7 emprunteurs sur 10 serait erroné.

Lorsqu’une erreur est mise en évidence, l’emprunteur est en droit d’assigner sa banque pour la non-conformité de l’offre de prêt définie aux articles L312-1 et suivants du code de la consommation.

Si l’emprunteur obtient gain de cause, le taux du prêt immobilier doit être totalement revu.
En effet, cette révision ne s’effectue pas selon le taux d’intérêt contractuel indiqué dans l’offre de prêt initiale.

En fait, le calcul est réalisé en fonction du taux d’intérêt légal, l’année de conclusion du contrat de prêt.

Afin de saisir les énormes enjeux financiers, il me paraît intéressant de s’intéresser à l’historique du taux d’intérêt légal :

2015 0,93%
2014 0,04%
2013 0,04%
2012 0,71%
2011 0,38%
2010 0,65%
2009 3,79%
2008 3,99%
2007 2,95%
2006 2,11%
2005 2,05%

Si votre contrat de prêt comporte une erreur dans le calcul de son TEG, vous pourriez bénéficier du taux d’intérêt légal de l’année d’obtention du prêt.

Voyez-vous où je veux en venir ? Une énorme différence entre ce taux et le taux contractuel se profile…

 

Erreurs sur TEG, trois principales observations :

  • Les coûts non pris en compte par la banque dans le calcul de votre TEG.
  • Les prévisions effectuées sur une année bancaire calendaire de 360 jours en lieu et place de l’année civile établie à 365 jours.
  • L’erreur dans l’établissement du calcul du taux de période.

Ces trois éléments entrainent une nullité de la stipulation de la clause d’intérêt.

Votre recours : agir à l’encontre de l’établissement bancaire prêteur afin d’obtenir :
  • Le remplacement du taux d’intérêt légal au taux contractuel prévu.
  • Le reversement par la banque du trop perçu suivi de la mise en place d’un nouveau tableau d’amortissement au taux légal de l’année du prêt sur le capital restant dû.

Attention, il existe toutefois un délai de prescription pour l’action en nullité en cas d’erreur de la banque.

Celui-ci s’établit à 5 ans mais diffère entre un emprunteur professionnel et un emprunteur profane ou non professionnel.

Pour un emprunteur professionnel, le délai d’action de 5 ans s’établit à compter de la date de la signature du contrat.

Pour l’emprunteur profane ou non-professionnel, ce même délai d’action de 5 ans court à compter du jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître cette erreur.

Cette nuance permet de décaler le point de départ, au-delà du jour de la signature du prêt, dans la limite maximum de vingt ans.

Voici un exemple des montants à récupérer si votre TEG est inexact

Montant du prêt Durée Taux Montant à récupérer
100 000€ 25 ans 4,21% 11 475€
148 000€ 25 ans 3,60% 21 600€
161 000€ 20 ans 3,70% 22 852€
417 000€ 20 ans 4,70% 75 049€

Que faire si votre banque a fait une erreur dans le calcul du TEG de votre emprunt immobilier ?

Lors d’une erreur, nous vous proposons d’analyser votre crédit immobilier gratuitement en vous donnant une réponse sous une semaine maximum.

En cas d’erreur constatée et uniquement sous couvert de votre accord, notre avocat spécialisé en droit bancaire assigne la banque.
L’erreur de calcul du TEG du crédit immobilier lui sera stipulée.

Deux hypothèses se dégagent :

  • soit la banque admet son erreur et propose une négociation à l’amiable.
  • soit aucun accord amiable n’est trouvé et le dossier poursuit son instruction auprès de la juridiction compétente.

La totalité de la procédure est à la fois suivie et instruite par des professionnels qualifiés dans le domaine du droit bancaire et des produits financiers.

Nous vous demandons un seule et unique démarche : réunir l’ensemble des pièces administratives nécessaires à votre étude. A savoir l’offre de prêt complète, le tableau d’amortissement définitif, la facture des frais notariés et la notification de cautionnement.

A ce sujet, notez que tous les crédits immobiliers de moins de 5 ans sont acceptés car ils ne peuvent être prescrits.
Passé ce délai, une analyse au cas par cas de la faisabilité de la procédure est nécessaire.

Bilan des erreurs TEG

Le premier constat que j’ai pu faire s’établit sur le nombre croissant de recours déposés.

L’analyse des crédits erronés était totalement méconnue il y a encore quelques années.

Aujourd’hui, les emprunteurs sont davantage informés, et n’hésitent plus à se rapprocher de professionnels pour faire valoir leurs droits en la matière.

Enfin, la simplicité d’analyse des documents, quelques mois voire quelques années après la signature d’une offre de prêt permet d’envisager assez simplement l’utilité d’un recours en justice.

En moyenne, sur cette seule activité, j’ai réalisé un total de plus de 150 analyses en 2016.

Le deuxième constat qui découle après cette énorme quantité de dossiers traités est que les tribunaux commencent à être engorgés.

De plus, ils deviennent davantage exigeants sur les dossiers qui leurs sont confiés.

En effet, une sorte d’industrialisation du process de mise en place de recours contre les banques a été mise en place.

J’ai constaté que les dossiers de plus de 5 ans avaient moins d’issues favorables pour l’emprunteur. Selon moi, c’est du fait de la prescription qui prédomine.

Une fois ce délai de cinq ans passés, les chances de succès s’amoindrissent. Effectivement, la banque a un recours et ne se prive pas pour en faire usage.

En revanche, lorsque ce délai court, la banque a très peu de chance de gagner la procédure.

Davantage de règlements à l’amiable

Je note également que de nombreuses négociations amiables s’engagent à l’initiative de la banque. En effet, cela permet d’accélérer la procédure de traitement du dossier.

Cela permet de s’exonérer du paiement des frais d’avocats qui peuvent rapidement devenir très onéreux.

Enfin, mon dernier constat, est que les banques irréprochables ou qui, à l’inverse, commettent beaucoup d’impairs sont souvent les mêmes.

Je m’abstiendrai de citer précisément ces banques pour des raisons évidentes de diffamation. Toutefois, je suis en mesure de vous communiquer quelques chiffres.
Dans leur ensemble, les dossiers ont été plus justes que les années précédentes.

Les coûts pharaoniques des remboursements des intérêts incitent les banques à davantage de prudence. C’est la première fois que je constate une année où j’ai vérifié plus de dossiers justes que de dossiers erronés.

Toutefois, certaines banques continuent de se comporter comme de très, très mauvais élèves.

Trois ou quatre banques continuent d’émettre plus de 80% de dossiers comportant des erreurs.
A l’inverse, les banque les plus consciencieuses ont des taux d’erreurs proche de 25%.

Je reste toujours en procédure pour un nombre important de mes dossiers. A ce sujet, j’observe que les négociations amiables se sont toutes terminées par une indemnisation de plus de 50% des intérets à récupérer.

Certains emprunteurs ont même constaté un remboursement intégral de leurs intérêts passés.
Cela s’explique par la volonté absolue des banques de les conserver, en raison de leur patrimoine financier ou professionnel.

Pour finir sur mon bilan, les indemnités moyennes perçues étaient légèrement supérieures à 30 000 €. Ce montant correspond bien évidemment au coût du prêt contracté, au cas par cas.

N’hésitez pas à me faire parvenir votre dossier quelle que soit son antériorité. L’analyse est toujours gratuite pour 2017.

Cela vous permettra de générer un peu de cash pour financer un nouvel investissement à Paris ou en Province.

 

 


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